Quelques définitions

La Copropriété :

La copropriété est le régime juridique auquel peuvent être soumis toutes sortes de biens, notamment les immeubles, les fonds de commerce, les bateaux de plaisance et les navires, les chevaux de course, ou les avions.

La copropriété des navires fait l'objet d'une loi n°67-5 du 3 janvier 1967 et d'un décret d'application n°67-967 portant la date du 27 octobre 1967. La copropriété sur les immeubles et sur les ensembles immobiliers est réglée par des dispositions spéciales qui fixent à la fois le régime des parties communes et celui des parties privatives.

Le copropriétaire :

Etre copropriétaire, c'est être " propriétaire d'un lot ". La particularité du lot de copropriété est d'être composé de manière indissociable :

• d'un élément privatif : appartement, local commercial, garage, etc., réservé à l'usage exclusif d'un copropriétaire, (les parties privatives sont définies par le règlement de copropriété)
• et d'une quote-part indivise des parties communes de l'immeuble (sol, cour, toiture, ascenseur, escalier, chauffage collectif, etc.). Les parties communes, c'est-à-dire les parties de bâtiment et de terrain affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux, sont également déterminées par le règlement de copropriété.

La quote-part de propriété indivise des parties communes dont chaque copropriétaire est titulaire est exprimée en tantièmes (millièmes, 10 000èmes, 100 000èmes, etc.) et est évaluée en proportion de la valeur de son lot par rapport à la valeur de l'ensemble des autres lots de l'immeuble. Elle est définie par l'état descriptif de division, document technique destiné à la publicité foncière et par le règlement de copropriété, document contractuel ayant valeur d'un contrat à l'égard de chaque copropriétaire.

Le règlement de copropriété peut être communiqué avant la vente à la demande de l'acquéreur et doit être remis lors de la signature de l'acte authentique chez le notaire.

Le syndicat des copropriétaires :

La collectivité des copropriétaires forme le syndicat des copropriétaires qu est doté de la personnalité civile. Celui-ci a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes et des équipements communs.
Il est, par ailleurs, responsable des dommages causées aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes et des équipements communs à charge d'exercer toutes actions ou recours contre les véritables auteurs des dommages qui peuvent ainsi être causés.

Le conseil syndical :

Sa mission est essentielle, il informe le syndic des disfonctionnements sur les parties communes de l'immeuble.
Le conseil syndical est un organe de liaison entre les copropriétaires et le syndic. Sa mission est d'assister le syndic et de contrôler sa gestion. Il a un rôle consultatif et n'a pas de pouvoir de décision sauf délégation spécifique de l'assemblée.
Ses membres sont choisis parmi les copropriétaires et les élus par l'assemblée générale. Il peut, si besoin est, se faire assister d'un technicien de son choix, dont les honoraires sont à la charge de l'ensemble des copropriétaires. Il doit obligatoirement donner un avis sur des marchés ou contrats dépassant un montant fixé par l'assemblée générale.

L'assemblée générale des copropriétaires :

L'assemblée générale est l'organe d'expression du syndicat des copropriétaires. Elle est constituée de l'ensemble de ceux-ci. Elle a seule le pouvoir de décider.
Chaque copropriétaire détient autant de voix qu'il possède de tantièmes dans les parties communes de la copropriété.
Les modalités de vote : l'assemblée générale prend ses décisions à des majorités différentes selon l'importance des sujets évoqués :

Art. 24> majorité simple, majorité des tantièmes présents et représentés, notamment :

• acte d'administration courante (par exemple : approbation des comptes) ;
• travaux d'entretien et de conservation des parties communes. Ceux-ci constituent des travaux nécessaires au maintien en l'état de l'immeuble et leur décision doit donc être prise facilement.

Art. 25> majorité absolue, majorité de tous les tantièmes, notamment :

• autorisation donnée à certains copropriétaires de réaliser à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble (par exemple : fermeture d'une loggia) ;
• nomination du syndic et des membres du conseil syndical, révocation de ceux-ci ;
• modalités de réalisation des travaux rendus obligatoires ;
• travaux d'installation d'antennes collectives ou d'un réseau câblé ;
• etc.

Art.26> double majorité, majorité des copropriétaires en nombre représentant 2/3 des tantièmes, notamment :

• vente de parties communes ;
• travaux d'amélioration, bien qu'utiles à l'immeuble, ne sont pas indispensables à son maintien en bon état : ils lui apportent un plus ou un mieux.

Dans certains cas, la loi prévoit qu'une deuxième assemblée générale peut prendre des décisions à des conditions de majorité différentes.
Les décisions prises par l'assemblée générale sont consignées dans un procès-verbal qui doit comporter le texte de chaque résolution, indiquer le résultat du vote, ainsi que "les noms des copropriétaires qui se sont opposés à la décision, de ceux qui n'ont pas pris part aux votes et de ceux qui se sont abstenus".
L'assemblée générale ne peut voter que sur les questions inscrites à l'ordre du jour fixé par le conseil syndical et le syndic. Tout copropriétaire peut demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour. La forme de cette demande est réglementée par les textes.

L'action en contestation des décisions d'assemblée générale :
Si une décision a été prise dans des conditions irrégulières, tout copropriétaire absent et non représenté à l'assemblée ou tout copropriétaire opposant peut en demander l'annulation devant le Tribunal de Grande Instance dans le ressort duquel est situé l'immeuble, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Attention : même une lettre recommandée adressée au syndic est inefficace pour contester une décision d'assemblée générale.

Le syndic de copropriété :

Il est désigné par l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue des voix (tantièmes) pour une durée qui ne peut, en aucun cas, excéder trois ans, renouvelable et dans les conditions définies au contrat adopté par l'assemblée générale. Il peut également être nommé à titre provisoire, dans le cadre d'un immeuble neuf, par le promoteur de celui-ci ou encore, dans un certain cas, par les juridictions judiciaires.

L'activité de syndic de copropriété est réglementée impérativement par la loi Hoguet du 2 janvier 1970.
Pour exercer, il doit être titulaire de la carte professionnelle "gestion immobilière" délivrée par une Préfecture et pour l'obtention de laquelle il doit notament présenter chaque année :

• des justifications de son aptitude professionnelle,
• une attestation de garantie financière suffisante,
• une attestation d'assurance contre les conséquences pécunières de la responsabilité civile professionnelle,
• un extrait du casier judiciaire attestant de son absence d'incapacité ou interdiction d'exercer.

Le syndic a la charge de gérer l'immeuble et les équipements collectifs ; Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Il n'est pas le représentant de chaque copropriétaire, individuellement. Il n'est pas, non plus, le salarié du syndicat.
En sa qualité de mandataire, il doit rendre compte de sa gestion à l'assemblée générale au moins une fois par an.
Celle-ci se prononce sur les comptes "approbation des comptes" et sur la gestion du syndic "quitus" par deux résolutions différentes.

Les missions du syndic :

• exécuter les décisions de l'assemblée générale et les dispositions du règlement de copropriété ;
• s'occuper de la gestion avec comme objectif principal L'INTERET GENERAL de la copropriété,
• travailler en concertation avec le Conseil Syndical,
• gérer les problèmes quotidiens afférents aux parties communes,
• régler les entreprises intervenant pour la copropriété dans les délais contractuels,
• tenir une comptabilité précise et claire de la copropriété et des copropriétaires.
• représenter le syndicat des copropriétaires dans les actes de la vie civile et en justice.

Les actes qu'il accomplit dans l'exercice de ses fonctions ne l'engagent pas lui-même vis-à-vis des tiers mais engagent le syndicat des copropriétaires qu'il représente. Cela étant il reste responsable vis-à-vis du syndicat

NGI assure sa mission par :

• sa très grande disponibilité avec passages réguliers dans la copropriété,
• une écoute personnalisée au téléphone (ligne directe), au bureau (avec ou sans rendez-vous), dans la copropriété (en concertation avec le conseil syndical),
• une transparence complète de la comptabilité de votre copropriété (consultation des factures, des contrats, des devis, etc),
• des conseils pour une bonne gestion tout au long de l'année.